東京地方裁判所 平成２年（ワ）１２３０５号 判決
原告 清建地所株式会社
右代表者代表取締役 川畑重雄
右訴訟代理人弁護士 田賀秀一
同 佐藤誠治
同 小林喜浩
被告 坂上ヨシ子
被告 坂上壽美
被告 坂上善男
被告 坂上聡
被告 坂上賢次
被告 有限会社 文旦堂ビル
右代表者代表取締役 坂上ヨシ子
右被告六名訴訟代理人弁護士 宗村森信
主文
一、原告の請求をいずれも棄却する。
二、訴訟費用は原告の負担とする。
事実及び理由
第一、請求
一、被告坂上ヨシ子、同坂上壽美、同坂上善男、同坂上聡、同坂上賢次は、原告に対し、別紙第一物件目録記載の不動産について、平成二年七月二五日売買を原因とする所有権移転登記手続をせよ。
二、被告有限会社文旦堂ビルは、原告に対し、別紙第二物件目録記載の建物について、平成二年七月二五日売買を原因とする所有権移転登記手続をせよ。
第二、事案の概要
本件は、原告を買主、被告らを売主として、平成二年七月二五日、別紙第一及び第二物件目録記載の不動産（以下「本件不動産」という）について、売買契約が成立したことを前提に、右売買により取得した本件不動産の所有権に基づき、その所有権移転登記手続を求めるものである。
一、争いのない事実
1. 本件不動産のうち、別紙第一物件目録記載の不動産は、被告有限会社文旦堂ビル（以下「被告会社」という）を除く被告らの所有であり、同第二物件目録記載の建物（以下「本件建物」という）は、被告会社の所有である。
2. 被告らは、平成二年七月二四日、原告に対し、本件不動産につき、左の記載のある売渡証明書（甲一）を交付し、原告は翌七月二五日、同一内容の買付証明書（甲二）を被告らに交付した。
（一） 売買代金 一五億三〇〇〇万円
（二） 最終取引日 平成二年九月三〇日
（三） 「平成二年七月末日までに国土法提出し勧告しない旨の通知を受理後五日以内に売買契約書を交わす。」（原文のまま）
（四） 手付金 二億円
（五） 「その他の件は双方合議のうえ決定します。」（原文のまま）
二、争点
右の売渡証明書と買付証明書の交換により、本件不動産につき売買契約が成立したといえるか。
第三、争点に対する判断
一、国土利用計画法による手続の履践と売買契約の成立
土地の売買契約を締結する場合に、それに先立ち国土利用計画法（以下「国土法」という。）所定の届出又は許可申請の手続をしなければならないものと指定されている土地については、国土法上その手続が完了した後でなければ、売買契約を締結してはならないと定められており、このことは広く知られた事実である。したがって、国土法所定の手続が完結していない段階では、売買を前提とする代金額についての大筋の合意が形成されていても、当事者間では手続完結を待って売買をする意思であり、そのため他の重要な事項の合意が形成されていないなど、なお売買契約の締結には至っていない場合が多いと思われるが、逆に国土法所定の手続が終わっていない場合でも、当然に当事者間に売買契約が成立していないとまでは言えず、売買契約は完了していながら、単に形式的な手続の履践を待っているだけである場合もあり得よう。
二、売買の重要な事項の合意があったか
原告と被告らとが売渡証明書と買付証明書を交換したことにより、当事者双方が本件不動産を代金一五億三〇〇〇万円として、それぞれ売買する意思があることを相互に表明したことは明らかである。
売買の基本的な重要事項のうち、本件不動産の明渡時期について見てみると、前記のとおり、売渡証明書及び買付証明書には、最終取引日を平成二年九月三〇日とする旨の記載がある。原告代表者はこれを明渡期限をも含めた最終取引日を定めたものであるとし、被告らが仲介人である有限会社山元不動産に対して発行した平成二年七月二四日付け委任状には、本件不動産の売買についての最終引渡を平成二年九月三〇日とする旨記載されている（甲七）。
しかし、本件不動産中の本件建物はいわゆるテナントビルであり、かつては五二軒の賃借人がおり（被告坂上賢次七）、原告との取引に先立つ取引のために法外と思われる立退料を支払うなどして立ち退き交渉をしたが、原告に対して本件の売渡証明書を交付した当時は未だ一五軒の賃借人がおり、そのため本件建物の明渡時期については同年一〇月末日とするのが精一杯の状況であり、到底同年九月末日に明渡を行うことを確約できるような状況にはなく、前記の記載も明渡期限確定にあたっての目安を定めたものであって、明渡時期については結局手付金以外の残金の支払時期、方法、登記手続などの事柄とともに、未だ確定的合意には至らず、売買契約書を取り交わすときまでに協議により定めることとされていたのであった（被告坂上賢次二〇）。よって、原告代表者の前記供述は採用しない。
三、被告ら側の売渡し意思の内容
被告らは、原告との取引に先立ち、二回の不動産取引を経験しており、その第一回は不動産の買主として本件と同様な買付証明書を発行し、相手方からは本件と同様な売渡証明書を貰い、国土法所定の手続を終え、売買契約書を取り交わす段になって一方的に取引を中止されたというもので、その際には相手方の不誠意をなじったものの、右各書類の交換だけでは売買契約の成立には至っていないので致し方ないとの弁護士の説明を受け、やむなく引き下がった（乙二）。被告らがこのような経験を踏まえ、本件の場合にも売渡証明書及び買付証明書の交換だけでは未だ売買契約が成立しないと考えていたというのも（被告坂上賢次三〇）無理からぬところである。
国土法の規定を踏まえて、同法所定の手続完了前に発行された本件売渡証明書自体の客観的記載を見ると、これをもって、確定的に売渡しの意思表示がなされたものとまでは言えず、被告らの前記のような考え方からすると、被告らにおいては右売渡証明書の交付によっても本件不動産を確定的に売り渡す意思を表明したものではないのである（また買主である原告とて不動産業者でありながら、国土法の手続があるから売買契約書は、その手続完了後に交わすという一方で、公然と国土法の規定を無視して、同法所定の手続完了以前の段階で、売買契約の合意をする意思であったと言い切れるのかどうか疑問がないとはいえない。）。
四、結論
以上のとおり、原告と被告らは、国土法所定の手続をすすめる一方、明渡をも含めた売買の重要な事柄についてさらに協議してこれを確定したうえで、手続完了の暁には、正式に売買契約を締結する旨の合意には至っていたのであるが、未だ確定的な売買契約の成立をみたものとまでは言えない。よって原告が本件不動産の売買契約によりその所有権を取得したことを前提とする本件請求は理由がない。
（裁判長裁判官 高木新二郎 裁判官 佐藤陽一 谷口豊）
〈以下省略〉